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Quand on décide de faire l’acquisition d’un bien immobilier pour un investissement immobilier ou pour l’habitat principal, une étape à laquelle on ne peut se soustraire, au risque de se tromper considérablement sur son achat, et le lecture approfondie du relevé de propriété cadastrale.

Quelques petites précisions tirées de l’ouvrage d’André Maurin.

Le premier cadastre est conçu en 1850

–          La « conservation » du cadastre concerne « sa mise à jour »

–          Le couple « lettre(s) de section / numéro parcellaire » s’appelle « les références cadastrales »

–          Toute modification parcellaire entraine la suppression de son numéro parcellaire, la prise d’un nouveau numéro à la suite du dernier numéro attribué dans la section, le numéro ancien demeurant sans emploi.

–          Les bâtiments construits sur le domaine public (non divisé en parcelles) reçoivent une désignation de la forme d’une fraction n sur DP où n est le numéro de la parcelle la plus voisine et DP indique Domaine Public.

–          Les immeubles indivis sont portés à la matrice cadastrale sous la dénomination collective des propriétaires quand leur nombre est inférieur à trois. Au-delà, le propriétaire dont la part est prépondérante figure seul, suivi de la mention « et copropriétaire ».

–          Le superficiaire est le titulaire du droit de jouir et de disposer des choses qui s’élèvent au-dessus de la surface et le tréfoncier est le propriétaire du sol. Chacun est imposé pour l’édifice et le non bâti.

–          La délimitation consiste à reconnaître et circonscrire sur le terrain, les lignes séparatives entre deux fonds contigus.

–          Le bornage constitue la matérialisation de l’opération, le marquage sur le site des limites au moyen de signes apparents et durables.

–          Le domaine public (rues, places publiques, routes, etc.…) n’est pas cadastré au seul motif qu’il n’est pas imposé aux taxes foncières.

–          Le domaine public maritime est ainsi défini au 1er juillet 2006 « le rivage de la mer est constitué par tout ce qu’elle couvre et découvre jusqu’où les plus hautes mers peuvent s’étendre en l’absence de perturbations météorologiques exceptionnelles ».

–          Les chemins ruraux font partie du domaine privé de la commune. A la différence des autres voies publiques, ils sont prescriptibles et aliénables.

–          Les cours d’eau non domaniaux sont définis par opposition aux cours domaniaux et sont les rivières ni navigables ni flottables, les torrents, les ruisseaux. Leur lit appartient aux propriétaires des deux rives.

–          Le cadastre a pour but d’asseoir les impôts locaux et non de fixer les limites juridiques des propriétés.

–          La revendication de la propriété d’une parcelle est une action réelle immobilière pétitoire.

–          Le code civil, article 1616, oblige le vendeur à «délivrer la contenance telle qu’elle est portée au contrat ».

–          La mise à jour des informations cadastrales se fait depuis 1991 à l’aide du système MAJIC

–          Il y a 5 fichiers fonciers :

 

Ÿ  Le fichier des propriétaires d’immeuble

Ÿ  Le fichier des propriétés bâties (ou fichier des immeubles)

Ÿ  Le fichier des propriétés divisées en lots

Ÿ  Le fichier des propriétés non bâties (ou fichier parcellaire)

Ÿ Le fichier annuaire topographique répertorie les rues, ensembles immobiliers, lieux-dits, pseudos-voies, etc.….

–    Quelques uns de nos cadastres sont de bonne qualité et d’autres de mauvaise qualité 

Il est certain que cet ouvrage quoique complet ne suffit pas à lui même pour nous aider à déchiffrer un Relevé de propriété.

Relevé-de-propriété

1         COM : Il s’agit de la commune dans laquelle est située la parcelle

2          ROLE : Perception

3        NUMERO COMMUNAL : Compte ouvert à la trésorerie du contribuable

4          PROPRIETAIRE / INDIVISION : Ce sont les noms, prénoms et adresses des propriétaires (et/ou co-indivisaires avec énonciation le cas échéant de leur statut de nu-propriétaire ou d’indivisaire). Le nom de l’époux précède celui du nom de jeune fille de l’épouse (voir la signification des codes au 7.1 ci-après).

5          AN : Année de mutation du bien

6          SECTION : Couple de lettres de la section cadastrale dans laquelle est située la  parcelle

7          N° PLAN : Numéro cadastral de la parcelle

8          C PART : Construction particulière (par exemple sur sol d’autrui, sur le domaine public, etc.…)

9          N° VOIRIE : Numéro de l’adresse, dans la voirie, de la parcelle

10        ADRESSE : Adresse de la parcelle

11        CODE RIVOLI : Chaque voie communale possède un code administratif dit « code Rivoli »

12        BAT : Référence  administrative du bâtiment

13        ENT : N° d’entrée de l’immeuble

14        NIV : Niveau c’est-à-dire le nombre de niveaux de l’immeuble

15        N° PORTE : N° de la porte d’entrée de l’immeuble

16        N° INVAR : N° d’identification administratif  du local

17        S  TAR : Série Tarif (tarif A ou B)

18        M  EVAL : Méthode fiscale, cadastrale d’évaluation des locaux. Voir codes 7.2.1 ci-après

19        AF : Code relatif à l’affectation des locaux. Voir codes 7.2.A ci-après

20        NAT LOC : Code relatif à la nature des locaux. Voir codes 7.2.2 ci-après

21        CAT : Catégorie cadastrale du local. C’est un indice de classement en fonction de locaux de référence. La grille de classification communale des locaux figure ci-après pages 28 à 31.

22        REVENU CADASTRAL : Le revenu dit cadastral (art.324 CGI, ann. III) permet le calcul des impôts locaux.

23        COLL : Désormais les municipalités décident de l’exonération des taxes foncières.

A Sainte-Maxime par exemple, il n’existe plus d’exonération pour les constructions neuves. Si un chiffre (avec pourcentage) est indiqué, il désigne le pourcentage d’exonération de taxe foncière dont bénéficie le bien. Voir 7.2.4, 7.2.5,7.2.6, 7.2.7 ci-après.

24        NAT EXO : Nature d’éxonération

25        AN RET : Indique l’année où le retour à 100% de l’imposition de la taxe foncière interviendra. Cette année indique, le cas échéant, la date de la fin de l’exonération  du paiement de la taxe foncière

26        AN DEB : Année de début d’exonération

27        FRACTION RC EXO : Partie exonérée

28        % EXO : Indique le pourcentage, le cas échéant, d’exonération de la taxe foncière dont bénéficie la parcelle

29        TX OM : Désigne le taux d’imposition retenu pour la fixation de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères. Voir renvoi 7.2.5 ?

30        COEF : Coefficient (s’applique aux ordures ménagères)

31        N° PARC PRIM : Numéro de parcelle primitive (quand il existe une division, après par exemple, établissement d’un document d’arpentage)

32        FD/DP : Figure au plan / Domaine public

33        S  TAR : Série Tarif (voir 17 mais concerne les propriétés non bâties)

34        SUF : Subdivision fiscale

35        GR/SS GR : Groupe – Sous groupe

36        CLASSE : Classe (exemple Po1, Po2…)

37        NAT CUL : Désigne le code relatif aux groupes et sous-groupes de nature, de culture ou de propriété – Voir 7.3.A et 7.3.1 ci-après ?

38        CONTENANCE  HA A CA : Il s’agit des surfaces en hectares (ha), ares (a), et centiares (ca). Dans notre exemple la parcelle contient 4a et 47 ca soit 447 m². Quand une parcelle de terrain est subdivisée en plusieurs surfaces c’est soit qu’elle provient de la réunion de plusieurs parcelles soit qu’elle est constituée de plusieurs plateaux ou que ses caractéristiques physiques sont différentes.

39        TC : Personne ne le sait !!!

40        LIVRE FONCIER – Feuillet : Concerne les trois départements d’Alsace – Moselle